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2019年12月1日，由海南省科学技术厅、海南省地方金融监督管理局、三亚市人民政府联合主办的“海南国际离岸创新创业示范区建设暨区块链·数字资产交易技术创新高端论坛”，在三亚市半山半岛洲际酒店召开。科技部相关司局领导、省政府领导、三亚市领导、省直有关部门领导，部分两院院士，国家级智库专家学者等参加会议，并共同研讨海南国际离岸创新创业示范区建设政策需求和建设路径，探讨区块链和数字资产交易技术创新等，助力海南自贸港建设。

中国资产证券化论坛主席孟晓苏在论坛上表示，国际方面来看，资产证券化迅速向“资产通证化”演进，先做资产证券化，在资产证券化的基础上把资产权利转化为代币权利，区块链可以解决现在资产流程中的成本高不透明等问题，这个应用场景受到国家领导的明确指示，提出把区块链应用研究到多个领域数字资产交易。我国资产证券化一直是引入信用基础，而非资产基础，区块链和资产通证化会成为不动产资产交易的颠覆性技术，在流动性、份额等方面更适合不动产资产证券化。他呼吁在海南设立基于区块链的海南REITs交易所，若建设有区块链基础设施，就可以开展通证型证券二级市场交易。

中国资产证券化论坛主席孟晓苏

发展REITs的思路转变：从关注信用到关注资产

孟晓苏进一步解释到，这些年我们推动的资产证券化是债务型的，CBN等等在我国累计发行7万亿元，都是建立在信用基础，而没有盯在资产基础上。为此中央在19大报告中提出，要提高直接融资比重，促进多层次资本市场发展。为了实现这一目标我多次提出推动中国的REITs，面对地方债日益严重，提出用REITs解决地债，成立课题组总顾问是陈元副主席。

什么是REITs？REITs是通过发行社会基金持有不动产的收租物业再把租金按期分配，在资产市场上流通，是不动产收益权进入资本市场流通的方式。外国专家都说，除了REIT没有更好的金融中心可以讲，面对的困难是地方债务不断扩大，问题是明显的，好在地方债务70%以上用基础设施建设是有资产保障的，通过债券交易可以解决。探索过程中，国务院不断提出要求，2016年政府工作报告要求探索基础设施等资产证券化。2017年明确提出要求，为此中国证监会和基金业协会积极推动不动产证券化。

就海南REITs问题，国家领导专门致信沈晓明省长，明确批示海南的发展需要资金，融资渠道要有创新的思路，是一套值得探索的道路，要求成立专业小组，如能纳入国家试点更好。

孟晓苏表示，7月份，海南省长提出要做租赁房、高速公路的REITs，这些资产很优良，需要明确的是收入是高速公路收费，现在做成政府基金，这样就成为一种证监会限制的负面清单，政府补贴就像鸡蛋是鸡下的，明确鸡蛋是鸡下的之后，就可以做资产证券化，这可以给海南省带来200亿元资金。

其实，把它作为政府基金是源于海南人大常委会的决定。根据当时的情况，人大常委会有没有能力修整调整地方法规，推动子茂港建设呢？有能力。今年曾经取消了14件地方法规，为什么就不能把高速公路收费变成本身是收费而不能是基金呢？三亚的公租房和人才公寓可以参加REITs试点，希望继续与市里推动落实。孟晓苏表示，正在积极推动，让REITs早日在中国实现。
 

从资产证券化到资产通证化

区块链是一种推动不动产资产交易的颠覆性技术，应用方式也有创新，包括份额可以无限分割、管理方便，因此，可以在区块链基础设施完备情况下建立新的交易场所。

理论上说，所有的能够做资产证券化的资产都可以做成资产通证化。美国已经有现成的监管措施，新的交易所要主动拥抱监管。

过去，要推动资产证券化是通过法币，未来有可能通过数字代币，包括比特币。国内还没有完全接受REITs，更难以推动资产通证化。我们用柬埔寨金边的中房国际大厦率先启动境外资产通证化，希望能够用两个加起来100多万平方米的地表性工程加入资产通证化，由此延伸到国内，有很多益处，包括减少中介等，实行通证化的好处。

总体上看，实施比私募资金都有相当大的好处。现在国内连REITs都没有实施，资产通证化如何施行？是不是又要像通过协议控制把收益权转向海外在海外上市？是不是由网络公司推动？未来把大量资产推到海外，不能不这么做，因为海南人有这个意识，希望在海南积极推动资产证券化，进而推动通证化。

去年我在海南提出REITs需要单独的场所，我的意见是设在海南；去年和上交所和深交所提出这样的意见，希望他们是股东。过去90年代初期希望在海南设立交易所，现在要圆梦海南，能够在REITs方面海南带头，习主席对海南寄予希望，我们也对海南充满希望。